Оптовый рынок вместо офиса: как "Косинская плаза" меняет назначение
AFI Development пересмотрела дальнейшую судьбу бизнес-центра "Косинская плаза" в районе Выхино. Объект, который изначально создавался как офисный комплекс, решили переориентировать в специализированный центр оптовой торговли одеждой, обувью и аксессуарами.
Новый проект получил название Expolon. В его состав должны войти торгово-выставочные помещения для брендов, шоурумы, офисные блоки, компактная гостиница и зона общественного питания. Концепция предполагает создание бизнес-парка, ориентированного прежде всего на европейские марки женской, мужской и детской одежды, обуви, меховых изделий и модных аксессуаров.
Представители девелопера сообщили, что капитальная реконструкция здания уже началась. Открытие обновленного комплекса планировалось на следующий год после объявления о смене концепции.
История затянувшегося проекта
Бизнес-центр общей площадью около 112 000 кв. м расположен рядом со станцией метро "Выхино". AFI Development приобрела его вскоре после первичного размещения акций компании в 2007 г. Сумма сделки составила примерно $243 млн.
Через два года объект попытались перепродать за $195 млн. Имя покупателя тогда официально не раскрывалось. Участники рынка предполагали, что им могла быть структура, связанная с развитием московских рынков. Сделка особенно активно обсуждалась на фоне закрытия Черкизовского рынка, поскольку "Косинскую плазу" также рассматривали как потенциальную площадку для оптовой торговли.
Продажа должна была завершиться несколькими этапами, а окончательное оформление планировали провести к 2010 г. Однако договоренности сорвались. В конце 2010 г. компания Bedhunt Holdings обратилась в окружной суд Никосии с иском к AFI Development.
Истец потребовал вернуть аванс в размере $72,5 млн, компенсировать ущерб на $17 млн и выплачивать по $2,5 млн за каждый месяц задержки расчетов. Точные обстоятельства конфликта публично не раскрывались. В AFI Development утверждали, что покупатель не смог привлечь необходимые $195 млн. По условиям соглашения это давало ему право вернуть вложенные в проект средства.
Другая версия появилась в деловой прессе: представитель Bedhunt Holdings заявлял, что права на здание были оформлены с многочисленными нарушениями. В 2011 г. стороны урегулировали спор, однако полноценного запуска объекта в прежнем формате так и не произошло.
Почему офисный формат оказался неудачным
Переориентация проекта связана не только с финансовыми трудностями, но и с особенностями самого здания. Эксперты рынка недвижимости отмечали, что району Выхино действительно не хватает современного торгового комплекса. При этом "Косинская плаза" не слишком хорошо подходит ни для классического офиса, ни для обычного торгового центра.
Здание представляет собой шестиэтажный объект с высотой потолков около трех метров. Для крупного магазина такая планировка неудобна: покупателям и арендаторам необходимы просторные торговые залы, хорошая визуальная просматриваемость и возможность организовать масштабные складские и экспозиционные пространства.
По оценке специалистов, полноценное приспособление здания под торговлю потребовало бы демонтажа части межэтажных перекрытий и сокращения количества уровней примерно вдвое. Это означало бы дорогостоящую реконструкцию с серьезным вмешательством в конструктив здания.
Почему выбран именно оптовый рынок
Оптовый формат позволяет использовать объект иначе, чем традиционный торговый центр. Шоурумы не требуют постоянного потока массовых покупателей. Их основная аудитория - байеры, владельцы магазинов, закупщики, представители торговых сетей и профессиональные участники fashion-индустрии.
Для такого назначения важны не только витрины и торговые залы, но и возможность регулярно проводить презентации коллекций, переговоры, деловые встречи и оптовые сделки. Офисные помещения в составе комплекса смогут обслуживать компании-резиденты, а гостиница - принимать региональных закупщиков и партнеров брендов.
Фудкорт также должен повысить привлекательность проекта. Посетители смогут проводить на территории больше времени, не покидая комплекс во время переговоров и закупочных сессий. Кроме того, предприятия общественного питания способны обеспечить дополнительный доход и сделать площадку востребованной в течение всего дня.
Успешность Expolon будет зависеть от транспортной доступности, организации парковки, логистики и качества реконструкции. Для оптового центра особенно важны удобные подъездные пути, зоны разгрузки, лифты достаточной вместимости и понятная навигация внутри здания.
Отдельным преимуществом может стать близость к метро "Выхино". Она позволит привлечь сотрудников, представителей небольших магазинов и покупателей из разных районов Москвы. Однако одного расположения недостаточно: проекту предстоит конкурировать с уже существующими оптовыми площадками и специализированными торговыми кластерами.
Изменение назначения "Косинской плазы" отражает более широкий тренд на адаптацию коммерческой недвижимости под реальный спрос. Если офисный рынок не обеспечивает необходимой загрузки, девелоперы ищут смешанные форматы, объединяющие торговлю, сервисы, гостиничные функции и общественные пространства.
В случае успеха Expolon объект сможет занять нишу специализированного центра моды и одновременно стать заметной коммерческой площадкой Выхино. Но для этого потребуется не простая смена вывески, а глубокая перестройка здания, грамотное зонирование и привлечение устойчивого пула арендаторов.
